Préavis de départ locataire : durées, cas réduits et forme

Le préavis de départ locataire est de trois mois en logement vide et d’un mois en meublé, selon la loi du 6 juillet 1989. Neuf situations précises ramènent ce délai à un mois en location vide, à condition d’indiquer le motif et de le justifier dès l’envoi du congé. La forme de la notification et son point de départ conditionnent toute la suite.

Trois mois en logement vide, un mois en meublé

Le locataire d’un logement nu résilie son bail à tout moment, sans avoir à se justifier, sous réserve d’un préavis de trois mois. Le locataire d’un meublé bénéficie d’un délai d’un mois, quelle que soit la durée du bail et quel que soit le motif de son départ. Cette asymétrie tient à la structure même de la loi du 6 juillet 1989, dont le titre premier régit la location nue et le titre premier bis la location meublée.

Aucune condition d’ancienneté ne conditionne ce droit. Un locataire installé depuis trois semaines dispose exactement de la même faculté de congé qu’un occupant présent depuis huit ans.

Un droit de sortie permanent, sans réciprocité

Le bailleur ne dispose pas de cette liberté. Il ne peut mettre fin au bail qu’à son échéance, en respectant un délai plus long et en invoquant l’un des trois motifs limitativement énumérés par l’article 15. Le déséquilibre est voulu par le législateur : le logement constitue la résidence principale de l’occupant, la stabilité de celle-ci prime sur la souplesse du propriétaire.

Cette différence de régime explique une confusion fréquente en gestion locative. Le locataire n’a jamais besoin d’attendre la date anniversaire du bail pour partir, alors que le propriétaire, lui, reste tenu par cette échéance.

Le cas particulier du bail mobilité

Créé par la loi ELAN du 23 novembre 2018, le bail mobilité s’adresse aux étudiants, apprentis, stagiaires et personnes en mission temporaire. Sa durée va d’un à dix mois, sans reconduction possible. Le locataire donne congé à tout moment avec un préavis d’un mois, dans les mêmes formes que pour un meublé classique.

Deux spécificités le distinguent : aucun dépôt de garantie ne peut être exigé, et le bailleur n’a aucun congé à délivrer puisque le contrat prend fin de plein droit à son terme.

Les neuf motifs qui ramènent le préavis à un mois

Ces motifs ne concernent que la location vide, le meublé étant déjà soumis au délai réduit. Service-public.fr en recense neuf, tous rattachés à l’article 15 de la loi de 1989. Le préavis réduit ne se déclenche jamais automatiquement : il se revendique dans la lettre de congé.

La zone tendue, seul motif sans pièce à fournir

Le logement situé en zone tendue ouvre droit au délai d’un mois sans condition tenant à la situation personnelle du locataire. Ce cas a été introduit par la loi ALUR du 24 mars 2014, qui a élargi la liste des délais réduits de l’article 15.

Le périmètre se lit dans l’annexe du décret n° 2013-392 du 10 mai 2013, liste actualisée à plusieurs reprises depuis, notamment par le décret du 25 août 2023. Un simulateur officiel publié sur service-public.fr permet de vérifier une commune par code postal. La lettre de congé doit mentionner l’adresse du logement loué et indiquer expressément que le locataire revendique le bénéfice du préavis d’un mois.

Les motifs liés à l’emploi

Quatre situations professionnelles ouvrent le délai réduit :

• l’obtention d’un premier emploi, justifiée par l’attestation d’affiliation au régime de sécurité sociale ;
• la mutation professionnelle d’un salarié ou d’un fonctionnaire, dont la date doit rester proche de celle du congé ;
• la perte d’emploi, qui recouvre le licenciement, la rupture conventionnelle et la fin d’un contrat à durée déterminée ;
• l’obtention d’un nouvel emploi consécutif à une perte d’emploi survenue pendant le même bail.

La frontière compte autant que la liste. Une démission ou un abandon de poste ne constituent pas une perte d’emploi au sens du texte : le préavis retombe alors à trois mois, quelle que soit l’urgence du déménagement.

Les motifs liés à la situation personnelle

Quatre autres cas relèvent de la situation propre à l’occupant :

• un état de santé devenu incompatible avec le logement, constaté par certificat médical ;
• la perception du revenu de solidarité active ou de l’allocation aux adultes handicapés ;
• l’attribution d’un logement social ;
• la qualité de victime de violences au sein du couple ou sur un enfant résidant habituellement dans le logement.

Le motif de santé appelle une lecture stricte. Service-public.fr précise qu’une simple fatigue physique ou psychique, même médicalement constatée, ne suffit pas à réduire le délai. Pour les violences, l’ordonnance de protection délivrée par le juge aux affaires familiales, une condamnation de moins de six mois ou un avis à victime constituent les justificatifs recevables.

Préciser le motif et le prouver dès l’envoi

L’article 15 impose au locataire d’indiquer le motif invoqué et de le justifier au moment de l’envoi du congé. Un justificatif transmis après coup ne rattrape pas l’omission : le délai applicable redevient de trois mois, et le bailleur peut réclamer les deux mois de loyer supplémentaires.

Notifier le congé : forme et point de départ

La loi de 1989 encadre strictement la notification. Un congé délivré dans une forme non prévue par le texte reste contestable, avec toutes les conséquences que cela emporte sur la date de restitution des clés.

Les trois formes recevables

Le congé du locataire se notifie par :

• lettre recommandée avec demande d’avis de réception ;
• acte de commissaire de justice, dénomination qui a remplacé celle d’huissier de justice ;
• remise en main propre contre récépissé ou émargement.

La lettre recommandée électronique reste possible, à la condition que le destinataire ait donné son accord préalable. Un courriel ordinaire, un message texte ou un appel téléphonique ne valent pas congé.

Le délai court à la réception, pas à l’envoi

Le point de départ se situe au jour de la réception de la lettre recommandée, de la signification de l’acte ou de la remise en main propre. La date d’expédition ne joue aucun rôle, et la première présentation du facteur non plus.

Cette règle a un effet très concret sur le calendrier. Un pli présenté le 2 du mois mais retiré au bureau de poste le 9 fait courir le préavis à la réception, donc au 9. Le locataire qui vise une date de sortie précise gagne à envoyer son congé avec une semaine de marge.

Ce que la lettre doit contenir

Une lettre de congé exploitable tient en quelques mentions :

• l’identification précise du logement et la référence du bail ;
• la date de fin souhaitée, déduite du délai applicable ;
• le motif invoqué lorsqu’un délai réduit est revendiqué, avec son justificatif joint ;
• la signature de tous les cotitulaires du bail ;
• les coordonnées utiles pour fixer le rendez-vous de sortie.

Rien n’oblige le locataire à motiver un congé ordinaire de trois mois. Le silence sur les raisons du départ ne fragilise en rien la validité de la lettre, comme le rappellent les repères de gestion locative applicables à la fin de bail.

Ce que le locataire doit pendant le préavis

Le bail continue de produire tous ses effets jusqu’au dernier jour du délai. Départ anticipé ne signifie pas dispense de paiement.

Loyer et charges jusqu’au terme

Le loyer et les provisions de charges restent dus jusqu’à l’expiration du préavis, même si le logement a été libéré plus tôt. Les sommes concernées suivent le régime habituel des charges récupérables sur le locataire, avec la régularisation annuelle qui intervient ensuite.

La relocation anticipée, seule exception

Une situation libère le locataire de cette obligation : la relocation du logement avant le terme du préavis. Dès l’entrée dans les lieux du nouvel occupant, les sommes cessent d’être dues. Le bailleur qui anticipe sa remise en location accélère ainsi la rotation sans léser personne.

Le calcul du dernier mois

Lorsque le préavis se termine en cours de mois, le loyer et les charges se calculent au prorata du nombre de jours d’occupation, sur la base du nombre de jours réels du mois considéré. Cinq jours d’occupation en avril se facturent en trentièmes, cinq jours en mars en trente-et-unièmes.

Préparer la sortie pendant le délai

Le préavis constitue la bonne fenêtre pour organiser la fin de bail : relevés de compteurs, petites réparations d’entretien, remise des clés. Les règles applicables à l’état des lieux de sortie et au dépôt de garantie prennent le relais dès la restitution du logement.

Congé du bailleur : six mois et trois motifs seulement

Le propriétaire d’un logement vide doit notifier son congé au moins six mois avant l’échéance du bail. Le délai tombe à trois mois pour un meublé. Une notification tardive ne raccourcit pas le bail : elle produit effet à l’échéance suivante.

Reprise, vente ou motif légitime et sérieux

Trois motifs seulement autorisent le congé :

• la reprise pour habiter, au profit du bailleur ou d’un proche désigné par la loi ;
• la vente du logement libre d’occupation ;
• un motif légitime et sérieux, tel qu’un manquement répété du locataire à ses obligations.

Le congé doit mentionner le motif retenu, à peine de contestation devant le juge des contentieux de la protection.

Le congé pour vente vaut offre de vente

Le congé délivré pour vendre vaut offre au profit du locataire, qui bénéficie d’un droit de préemption. Cette offre de vente reste valable pendant les deux premiers mois du préavis, portés à quatre mois lorsque le locataire recourt à un prêt. Le courrier doit reproduire les cinq premiers alinéas du II de l’article 15, qui décrivent ce mécanisme.

Depuis la loi ALUR, une notice d’information relative aux obligations du bailleur et aux voies de recours du locataire doit être jointe au congé, quel qu’en soit le motif.

Les locataires protégés par l’âge et les ressources

Le locataire âgé de plus de 65 ans, ou qui héberge une personne de plus de 65 ans à sa charge, ne peut recevoir congé lorsque ses ressources se situent sous un plafond réglementaire. La protection cède dans deux hypothèses : le bailleur a lui-même plus de 65 ans ou dispose de ressources modestes, ou bien il propose un relogement adapté dans un rayon de cinq kilomètres.

Les situations qui compliquent le calcul

Quelques configurations sortent du schéma simple et méritent une vérification au cas par cas.

Colocation : le départ d’un seul colocataire

Le colocataire qui souhaite partir donne congé pour lui-même, selon les délais applicables au bail. Le contrat se poursuit entre les autres. L’article 8-1 de la loi de 1989 encadre ensuite la clause de solidarité : l’engagement du partant et celui de sa caution ne s’éteignent pas à la remise des clés, mais à l’arrivée d’un nouveau colocataire au bail, et au plus tard au terme du délai fixé par ce texte.

Un préavis réduit s’invoque à tout moment du bail

Le motif ouvrant droit au délai d’un mois n’a pas à exister lors de la signature. Une mutation obtenue la quatrième année, un classement de la commune en zone tendue survenu en cours de bail ou l’attribution d’un logement social produisent leur effet immédiatement, dès lors que le congé le mentionne et le justifie.

Congé reçu du bailleur : partir avant le terme

Le locataire qui reçoit un congé de son propriétaire conserve la faculté de quitter les lieux avant la date prévue. Il n’est alors redevable du loyer que pour la période effectivement occupée, sans avoir à respecter son propre préavis de trois mois.

Prochaine étape pour un bailleur : vérifier la date exacte de réception du congé, la comparer au motif invoqué, puis caler la sortie et la remise en location sur cette date plutôt que sur celle du courrier.