Louer meublé en copropriété : ce que le bailleur fournit

Pour louer meublé en copropriété, le bailleur vérifie d’abord ce que le règlement de l’immeuble dit de la destination des lots, puis fournit un logement décent garni des onze éléments fixés par le décret du 31 juillet 2015, inventaire signé à l’appui. Reste à faire entrer ces meubles dans un immeuble habité sans abîmer les parties communes.

Destination de l’immeuble : ce que le règlement autorise

Le règlement de copropriété fixe la destination des parties privatives et communes. L’article 8 de la loi du 10 juillet 1965 n’y admet de restriction aux droits des copropriétaires que si cette destination, les caractères ou la situation de l’immeuble la justifient. Commencez donc par relire la clause de votre règlement qui décrit l’usage des lots.

Clause bourgeoise ou exclusive : le meublé à l’année reste de l’habitation

Beaucoup d’immeubles anciens portent une clause d’habitation bourgeoise, dite simple ou exclusive selon qu’elle tolère ou non certaines professions libérales. La fiche de service-public.fr sur le règlement de copropriété, vérifiée en juillet 2026, la décrit comme fermant la porte à toute activité professionnelle, location meublée de courte durée comprise.

Le bail meublé de résidence principale relève, lui, de l’habitation : d’après l’article 2 de la loi du 6 juillet 1989, l’occupant y vit huit mois par an au minimum, hors contrainte professionnelle, santé ou force majeure. Le meublé de tourisme répond à des séjours brefs. Devant une clause ambiguë, un notaire ou un avocat tranche avant la signature.

Ce que la loi du 19 novembre 2024 a changé

La loi du 19 novembre 2024 (n° 2024-1039) a retouché la loi de 1965 sur trois points, tous liés au meublé de tourisme. Les règlements établis depuis le 21 novembre 2024, selon service-public.fr, indiquent s’il est autorisé ou interdit (article 8-1-1). L’assemblée peut l’interdire à la majorité de l’article 26 lorsque le règlement proscrit déjà toute activité commerciale hors des lots commerciaux. Le copropriétaire qui en déclare un prévient le syndic, qui en fait un point d’information à l’assemblée suivante (article 9-2). Aucun de ces mécanismes ne vise le bail d’un locataire installé à titre de résidence principale.

Le bail meublé de résidence principale, côté bailleur

Le titre Ier bis de la loi du 6 juillet 1989 encadre la location meublée de résidence principale. Ses règles sont d’ordre public (article 25-3) et reprennent plusieurs articles du titre Ier, dont ceux sur l’état des lieux et la décence.

Un logement décent, garni pour y vivre

Selon l’article 25-4, un logement meublé est un logement décent doté de meubles assez nombreux, et de qualité correcte, pour y dormir, y manger et y vivre au quotidien ; un décret en fixe la liste. L’ANIL (fiche à jour au 1er juillet 2025) prévient qu’avec un seul meuble manquant, la location est traitée comme vide.

Durée du bail, étudiant et extraits du règlement

Le bail se signe par écrit pour un an au moins, puis se reconduit tacitement pour un an faute de congé (article 25-7). Pour un étudiant, la durée peut tomber à neuf mois, sans reconduction. Le locataire donne congé avec un mois de préavis, le bailleur seulement à l’échéance et trois mois avant : le guide du préavis de départ du locataire détaille ces délais.

En copropriété, l’article 3 de la même loi oblige aussi le copropriétaire bailleur à transmettre au locataire les extraits du règlement sur la destination de l’immeuble, l’usage des parties privatives et communes et la quote-part de charges de son lot.

Équiper le logement : la liste du décret et le pack mobilier

Le décret n° 2015-981, daté du 31 juillet 2015 et applicable depuis le 1er septembre 2015, veut d’abord que chaque pièce soit meublée selon son usage. Il énumère ensuite onze éléments, regroupés ici par fonction. Pour le sommeil : la literie, couette ou couverture comprise, et l’occultation des fenêtres des chambres. Pour les repas : un réfrigérateur avec congélateur, ou au minimum un compartiment à -6 °C ou moins, des plaques, un four classique ou à micro-ondes, la vaisselle, les ustensiles, une table et des sièges. Pour le reste : des étagères, des luminaires et de quoi entretenir les lieux.

Dans un immeuble habité, la difficulté tient moins à cette liste qu’à son exécution : chaque achat séparé ajoute une livraison, un créneau d’ascenseur à caler et des cartons à sortir. Commander un pack meuble pour location meublée ramène ces étapes à une seule intervention : le pack mobilier couvre les onze éléments du décret, un monteur le livre et l’assemble dans votre logement en une journée, puis l’équipe repart avec les emballages. Le lot passe de vide à louable sans tournée des magasins, ce qui raccourcit la vacance avant le premier bail. Proposés du studio au T4 en quatre styles, ces packs n’ajoutent le réfrigérateur et les plaques que si la cuisine en manque.

• Entrée : un plafonnier ou une applique qui fonctionne, l’éclairage comptant parmi les éléments vérifiés pièce par pièce.
• Séjour : une table, des chaises en nombre cohérent avec les occupants prévus au bail et quelques étagères murales.
• Coin cuisine : froid avec congélation, cuisson, vaisselle pour chaque convive et ustensiles courants.
• Chambre : un lit prêt pour la nuit avec sa couette, et des rideaux occultants ou des volets aux fenêtres.
• Salle d’eau : aucun meuble imposé par le décret, mais un éclairage fiable et une étagère pour le linge évitent une remarque à l’entrée.
• Rangements et entretien : des étagères de placard, un aspirateur s’il y a de la moquette, balai et serpillière sur un carrelage, l’exemple que donne service-public.fr.

Cette grille sert ensuite de trame à l’inventaire d’entrée. Dans un studio, le séjour qui fait office de chambre appelle aussi une occultation, puisqu’il sert au sommeil.

Livrer et monter les meubles dans l’immeuble

Une livraison de mobilier occupe les parties communes pendant plusieurs heures. L’article 9 de la loi du 10 juillet 1965 laisse chaque copropriétaire en user librement, pourvu qu’il respecte les droits des autres copropriétaires et la destination de l’immeuble.

Caler la date avec le syndic ou le gardien

Le règlement de copropriété, et le règlement intérieur s’il existe, encadre souvent les horaires de travaux et l’usage des parties communes. Relisez-les avant de retenir un créneau, puis prévenez le syndic ou le gardien quelques jours plus tôt : ascenseur réservé, protections dans la cabine, accès au hall, arrêt du camion selon les règles de votre commune. Visseuse et perçage des étagères murales compris, le montage obéit aux mêmes horaires des travaux en copropriété que tout bricolage.

Ascenseur ou escalier : mesurer avant de commander

Dans un immeuble ancien, la cabine est souvent étroite et l’escalier tourne court. Mesurez la porte et la profondeur de la cabine, la largeur des volées et les angles des paliers avant de choisir vos meubles les plus encombrants, canapé ou sommier : un meuble en kit passe là où un modèle déjà monté reste bloqué.

Protéger les communs, sortir les cartons

Couvertures sur les marches, angles protégés, sol du hall bâché : ces précautions évitent la rayure qui finit en litige. Les emballages, eux, n’ont pas leur place au local poubelles, prévu pour les déchets ménagers des occupants : les y laisser reporte la corvée sur vos voisins. Organisez leur départ vers la déchetterie ou la collecte de la commune, ou confiez-le à l’équipe qui livre.

Charges, assurance et inventaire d’entrée

Provision ou forfait, décidé à la signature

L’article 25-10 de la loi de 1989 laisse le choix entre des provisions, régularisées chaque année selon l’article 23, et un forfait versé avec le loyer. Ce forfait, fixé au bail, se révise chaque année comme le loyer, ne se régularise jamais et ne doit pas être manifestement disproportionné au regard des charges dont le locataire, ou son prédécesseur, se serait acquitté. Le bailleur paie tous les appels du syndic et ne refacture que les charges récupérables sur le locataire : un forfait sous-évalué laisse l’écart à sa charge.

L’assurance du copropriétaire bailleur

L’article 9-1 de la loi du 10 juillet 1965 oblige chaque copropriétaire, occupant ou non, à assurer sa responsabilité civile. Le bailleur d’un lot loué meublé souscrit donc une garantie de non-occupant et vérifie avec son assureur la couverture du mobilier fourni. L’assurance habitation du locataire suit les mêmes règles qu’en location vide, selon service-public.fr.

L’inventaire signé le jour de l’entrée

L’article 25-5 impose un inventaire du mobilier, assorti d’un état détaillé, dressé contradictoirement à l’entrée et à la restitution des clés, signé par les parties et joint au bail, sans frais supplémentaires au-delà de ceux de l’état des lieux. L’ANIL conseille d’y noter le modèle des meubles. La méthode de l’état des lieux et du dépôt de garantie s’applique pour le reste.

Prochaine étape pour un bailleur en copropriété : relire la clause de destination, mesurer cabine et escalier, puis caler la livraison avec le syndic avant la signature du bail.

Meublé en copropriété : les questions des bailleurs

Le syndic doit-il être averti d’une location meublée à l’année ?

L’information du syndic prévue par l’article 9-2 de la loi du 10 juillet 1965 vise le lot déclaré en meublé de tourisme. Pour un bail de résidence principale, le prévenir relève de la bonne gestion : d’après service-public.fr, le syndic fait respecter le règlement par les occupants comme par les copropriétaires. Le bailleur transmet aussi au locataire les extraits du règlement prévus par l’article 3 de la loi de 1989.

Les meubles fournis au locataire doivent-ils être neufs ?

Non. Le décret du 31 juillet 2015 énumère des éléments à fournir sans exiger qu’ils sortent d’usine. L’article 25-4 de la loi de 1989 demande en revanche un mobilier adapté, en nombre comme en qualité, à une vie normale. Un canapé affaissé ou un réfrigérateur en panne se discute donc au regard de cet usage, et l’inventaire signé à l’entrée fixe l’état de chaque élément.

Que risque le bailleur si un élément de la liste manque ?

L’ANIL rappelle qu’un logement privé d’une partie des meubles et équipements prévus est considéré comme loué vide. La location relève alors des règles du bail nu, dont une durée de trois ans pour un bailleur particulier, précise la même fiche. Les conséquences fiscales d’une telle requalification se vérifient sur impots.gouv.fr ou auprès d’un expert-comptable. Un contrôle pièce par pièce avant l’entrée du locataire écarte ce débat.