Tantièmes de copropriété : calcul, répartition, contestation
Les tantièmes de copropriété expriment la part des parties communes rattachée à chaque lot, le plus souvent en millièmes. Fixés à la mise en copropriété dans l’état descriptif de division, ils déterminent votre nombre de voix en assemblée générale et ne se modifient qu’à l’unanimité, sauf exceptions légales. Les charges suivent des clés distinctes.
Tantièmes de copropriété : une part de l’immeuble commun
Appartement, cave, parking ou local commercial : chaque lot réunit une partie privative et une quote-part indivise des parties communes. Escalier, toiture, cour, couloirs appartiennent à tous, dans des proportions précises que les tantièmes chiffrent.
La fiche « Tantièmes de copropriété : de quoi s’agit-il ? » du site Service Public, vérifiée le 11 mai 2026, indique qu’ils s’expriment généralement en millièmes ou en dix-millièmes. Cent millièmes valent donc le dixième des parties communes. Le total reste fixe : quand un lot gagne des tantièmes, d’autres en perdent.
La même fiche met en garde contre une confusion fréquente avec les tantièmes de charges, qui fixent la part de chaque lot dans les dépenses. Les deux grilles cohabitent dans les mêmes documents sans être interchangeables. La quote-part de propriété sert surtout à :
- compter les voix de chaque copropriétaire en assemblée générale ;
- partager le prix d’une partie commune vendue par le syndicat, ou celui d’une acquisition qu’il réalise ;
- servir de référence aux charges générales, calculées d’après les mêmes critères.
Où lire la quote-part de votre lot
Les tantièmes figurent dans l’état descriptif de division, l’inventaire qui identifie chaque lot par un numéro, intégré au règlement de copropriété ou placé en annexe. D’après la fiche « Règlement de copropriété » de Service Public, vérifiée le 8 juillet 2026, ce règlement est un acte notarié publié au service de la publicité foncière, donc opposable aux copropriétaires, aux locataires et aux futurs acquéreurs.
Pour retrouver votre exemplaire :
- la copie annexée à l’acte d’achat ;
- l’extranet d’un syndic professionnel ;
- un membre du conseil syndical ;
- une demande écrite au syndic, de préférence en recommandé ;
- le service de la publicité foncière du lieu de l’immeuble.
Le règlement doit aussi indiquer la méthode de calcul des quotes-parts ; les plus anciens restent parfois muets sur ce point.
Surface, consistance, situation : comment se fait le calcul
La loi du 10 juillet 1965 rattache, à son article 5, la quote-part de chaque lot à sa valeur relative. Service Public retient trois critères de principe :
- la superficie du lot ;
- sa consistance, c’est-à-dire sa nature et son importance ;
- sa situation : étage, vue, ensoleillement, exposition, emplacement.
L’usage concret du lot reste en dehors du calcul. La fiche « Charges de copropriété » de Service Public, vérifiée le 18 février 2026, précise que la valeur relative n’inclut pas l’utilisation : un appartement habité toute l’année et un autre presque toujours fermé se comparent sur les mêmes bases.
Deux logements de même surface peuvent donc afficher des quotes-parts différentes. Celui du dernier étage, dégagé et lumineux, peut peser davantage que son jumeau du rez-de-chaussée sur cour, et une cave reçoit une part bien plus modeste qu’un appartement.
Une méthode écrite dès l’origine
Le calcul intervient à la division de l’immeuble en lots, souvent confié à un géomètre-expert. Une autre méthode reste possible : Service Public cite une répartition fondée sur la valeur vénale des lots lors de la mise en copropriété.
Tantièmes généraux et tantièmes spéciaux : deux grilles
Les charges d’administration, de conservation et d’entretien des parties communes, ménage, honoraires du syndic, assurance, ravalement, se répartissent selon la valeur relative des lots. Tous les copropriétaires y contribuent : ce sont les charges générales, ventilées en tantièmes généraux.
Les services collectifs et les équipements communs suivent une autre logique. Chauffage collectif, eau chaude, ascenseur ou interphone se répartissent selon l’utilité objective de chaque équipement pour chaque lot. Ces tantièmes spéciaux forment des grilles à part. Exemples relevés par Service Public :
- un parking en sous-sol ne supporte ni le chauffage ni l’eau chaude, faute d’utilité ;
- un lot du rez-de-chaussée paie l’ascenseur si la cabine dessert sa cave ou son parking ;
- les charges d’ascenseur varient selon l’étage et la superficie desservie ;
- renoncer à un équipement par choix personnel ne dispense pas de payer.
Le règlement peut aussi créer des parties communes spéciales, dans un ensemble de plusieurs bâtiments par exemple, dont les charges ne pèsent que sur les lots concernés. Le décompte annuel est traité dans le guide sur la répartition et la régularisation des charges.
Ce que vos tantièmes pèsent en assemblée générale
Le nombre de voix d’un copropriétaire correspond à sa quote-part dans les parties communes, selon l’article 22 de la loi de 1965. La fiche « Déroulement d’une assemblée générale des copropriétaires » de Service Public, vérifiée le 16 mars 2026, l’illustre : 100 millièmes donnent 100 voix, soit 10 % du total.
Un garde-fou empêche un seul copropriétaire de tout décider. Au-delà de la moitié des tantièmes, ses voix sont ramenées à la somme de celles des autres : avec 700 millièmes sur 1 000, il vote avec 300 voix.
Les majorités se calculent sur ces voix, comme le rappelle la fiche « Quelles sont les règles de vote en assemblée générale de copropriété ? », vérifiée le 6 mai 2026 :
- article 24 : majorité des voix exprimées des présents, représentés et votants par correspondance ;
- article 25 : majorité des voix de tous les copropriétaires ;
- article 26 : majorité des copropriétaires représentant au moins les deux tiers des voix ;
- unanimité, pour les décisions qui touchent aux droits de chacun.
Absent, vous pouvez faire peser vos tantièmes par un mandataire ou un vote à distance, selon les règles détaillées dans l’article sur le pouvoir et le vote par correspondance.
Modifier les tantièmes : unanimité et exceptions
En principe, les tantièmes ne bougent plus : les changer redistribue la propriété de chacun, d’où l’exigence d’un vote à l’unanimité des copropriétaires. Service Public énumère quatre conditions cumulatives :
- un projet précis de nouvelle répartition inscrit à l’ordre du jour, souvent préparé par un géomètre-expert ou un notaire ;
- l’accord de tous les copropriétaires ;
- un acte modificatif du règlement et de l’état descriptif de division ;
- la publication de ces actes au service de la publicité foncière.
Trois situations relèvent seulement de la double majorité de l’article 26 : la surélévation de l’immeuble, la division du syndicat initial en copropriétés distinctes, et la création de lots à partir de parties communes, une ancienne loge ou un jardin devenu privatif.
Les clés de charges, un régime voisin
Pour les tantièmes de charges, l’unanimité reste la règle, avec quatre assouplissements :
- travaux ou acte de disposition rendant la modification nécessaire : même majorité que le vote principal ;
- changement d’usage de parties privatives : majorité absolue ;
- division de lots : majorité simple ;
- création d’un syndicat secondaire : majorité absolue.
La nouvelle répartition ne vaut que pour l’avenir. Une résolution irrégulière se conteste dans les deux mois suivant la notification du procès-verbal, par un copropriétaire opposant ou absent non représenté, selon Service Public ; la marche à suivre figure dans l’article sur la contestation d’une décision d’assemblée générale.
Contester une répartition jugée injuste
Quand la grille elle-même paraît fausse, deux actions distinctes sont ouvertes devant le tribunal judiciaire du lieu de l’immeuble.
La révision, enfermée dans des délais courts
La première voie, l’action en révision, prévue à l’article 12 de la loi de 1965, vise une répartition des charges fixée par le règlement mais préjudiciable. Votre part doit dépasser de plus d’un quart ce qu’elle devrait être, ou celle d’un autre copropriétaire lui être inférieure de plus d’un quart. Une répartition votée en assemblée générale en est exclue.
L’action s’engage dans les cinq ans suivant la publication du règlement au fichier immobilier, ou dans les deux ans suivant la première vente du lot intervenue depuis. Le juge fixe alors une nouvelle répartition, applicable au premier jour de l’exercice suivant la décision définitive, sans compensation pour le passé.
La nullité, ouverte à tout moment
La seconde voie, l’action en nullité, vise une répartition contraire à la loi, par exemple des charges d’ascenseur qui ignorent le critère d’utilité, que la clause vienne du règlement ou d’une assemblée. D’après Service Public, elle n’est limitée par aucun délai. Le juge déclare la clause non écrite et fixe une nouvelle répartition pour l’avenir.
Avant d’assigner, quelques réflexes évitent une procédure mal engagée :
- confronter la grille aux caractéristiques réelles des lots ;
- demander au syndic les éléments du calcul initial ;
- faire chiffrer l’écart par un géomètre-expert ;
- consulter un avocat sur le choix entre révision et nullité.
Tantièmes : les questions des copropriétaires
Une cave ou un parking ont-ils leurs propres tantièmes ?
Oui. Chaque lot, qu’il s’agisse d’un appartement, d’une cave, d’un parking ou d’un local commercial, comporte une partie privative et une quote-part des parties communes exprimée en tantièmes. Cette quote-part reste en général modeste, car la consistance du lot compte. Côté charges, un parking en sous-sol ne supporte ni le chauffage ni l’eau chaude, faute d’utilité, mais il participe à l’ascenseur si la cabine descend jusqu’à son niveau.
Tantièmes de propriété et tantièmes de charges sont-ils identiques ?
Pas toujours. Les premiers mesurent la part de chaque lot dans les parties communes et fixent ses voix en assemblée générale. Les seconds répartissent les dépenses. Pour les charges générales, les mêmes critères de valeur relative s’appliquent, si bien que les chiffres se rejoignent souvent. Les charges d’ascenseur ou de chauffage suivent en revanche l’utilité de chaque équipement, avec des grilles propres qui peuvent s’écarter nettement de la quote-part.
Que vérifier sur les tantièmes avant d’acheter un lot ?
Demandez dès l’avant-contrat le règlement de copropriété et l’état descriptif de division : ils indiquent la quote-part du lot et sa part dans chaque catégorie de charges. Comparez ces valeurs à celles de lots voisins de surface comparable et faites expliquer tout écart marqué avant de signer. Si votre achat constitue la première vente du lot depuis la publication du règlement, l’action en révision reste ouverte pendant deux ans.