Majorités en assemblée générale : articles 24, 25 et 26

La majorité en assemblée générale de copropriété dépend de la décision votée. La loi du 10 juillet 1965 prévoit quatre niveaux : majorité des voix exprimées (article 24), majorité des voix de tous les copropriétaires (article 25), double majorité (article 26) et unanimité. Deux passerelles autorisent un second vote immédiat quand le premier échoue avec un soutien suffisant.

Des voix pesées en tantièmes, pas en têtes

Votre bulletin n’a pas le même poids que celui du voisin. Selon l’article 22 de la loi de 1965, chaque copropriétaire dispose d’un nombre de voix correspondant à sa quote-part dans les parties communes, exprimée en tantièmes d’après la fiche de service-public.fr sur les règles de vote, vérifiée le 6 mai 2026. Hors article 26, le décompte des voix ignore les têtes : deux copropriétaires d’accord l’emportent sur cinq voisins si leurs lots pèsent davantage.

Présents, représentés, défaillants

Votent les présents, les copropriétaires représentés par un mandataire et ceux qui ont rempli le formulaire de vote par correspondance, mécanismes détaillés dans l’article sur le pouvoir et le vote par correspondance. Le défaillant, ni présent ni représenté, ne compte jamais dans les voix exprimées, mais ses tantièmes restent dans le total du syndicat, base des articles 25 et 26. L’article 17-1 A assimile à un défaillant le votant par correspondance favorable à une résolution amendée en séance.

Le copropriétaire majoritaire plafonné

Quand un copropriétaire détient plus de la moitié des parties communes, l’article 22 réduit ses voix à la somme de celles des autres. Sur 1 000 tantièmes, le titulaire de 600 vote avec 400 voix : ce copropriétaire majoritaire ne pèse plus davantage que le reste du syndicat réuni. Le total servant de base aux articles 25 et 26 baisse d’autant : demandez au syndic son décompte avant la séance.

Article 24 : la majorité des voix exprimées

L’article 24, modifié en dernier lieu par la loi du 16 juin 2025, pose la règle de droit commun : les décisions se prennent à la majorité des voix exprimées des copropriétaires présents, représentés ou ayant voté par correspondance, sauf disposition contraire de la loi. La résolution passe dès que les voix pour dépassent les voix contre. Cette majorité simple s’applique donc chaque fois qu’aucun texte n’exige davantage.

Le II de l’article cite notamment :

• les travaux de conservation de l’immeuble, dont ceux qui portent sur le clos, le couvert ou les réseaux ;
• les modalités des travaux rendus obligatoires par la loi ou par un arrêté de police ;
• les travaux d’accessibilité qui n’affectent pas la structure de l’immeuble ;
• les adaptations du règlement de copropriété imposées par l’évolution des textes ;
• l’installation d’ouvrages de production d’énergie solaire sur les toits et les façades.

L’ANIL y ajoute, sur sa page dédiée aux majorités, l’adoption du budget prévisionnel et l’approbation des comptes.

Abstention et vote blanc

Service-public.fr le rappelle : les abstentionnistes ne sont pas pris en compte. L’ANIL prend un immeuble de 1 000 tantièmes dont les présents et représentés totalisent 600, avec 250 voix pour, 200 contre et 150 abstentions. La résolution est adoptée, alors que seul un quart des tantièmes de l’immeuble l’a approuvée.

Le vote blanc n’a pas de statut propre. L’article 17 du décret du 17 mars 1967 fait figurer au procès-verbal les noms et voix des opposants, des abstenants et des votants par correspondance assimilés à des défaillants. Un bulletin sans choix n’est pas une voix exprimée : vérifiez qu’il figure parmi les abstentions, et non parmi les opposants.

Article 25 : la majorité de tous les copropriétaires

L’article 25 change de base : la décision exige la majorité des voix de tous les copropriétaires, présents, représentés ou absents. Sur 1 000 tantièmes, la résolution doit réunir plus de 500 voix favorables, quel que soit le nombre de participants. Absences et abstentions pèsent alors comme des refus.

Cette majorité absolue couvre notamment :

• la désignation ou la révocation du syndic et des membres du conseil syndical ;
• les délégations de pouvoir pour une décision de l’article 24 ;
• l’autorisation donnée à un copropriétaire de réaliser à ses frais des travaux affectant les parties communes ou l’aspect extérieur ;
• les travaux d’économies d’énergie et ceux qui comportent transformation, addition ou amélioration ;
• la pose de compteurs d’eau froide divisionnaires ou de répartiteurs de frais de chauffage.

Le choix du syndic en relève, comme l’expose la page sur la procédure pour changer de syndic.

Le second tour immédiat de l’article 25-1

Si le projet manque la majorité de l’article 25 mais recueille au moins le tiers des voix de tous les copropriétaires, la même assemblée procède aussitôt à un second vote, à la majorité de l’article 24. Autre exemple de l’ANIL : 1 000 tantièmes, 800 présents ou représentés, 400 voix pour, 100 contre et 300 abstentions. Le premier vote échoue sous les 501 voix ; 400 dépassant le tiers, le second tour adopte la résolution si les positions ne bougent pas. Les travaux d’économies d’énergie gardent une seconde chance, détaillée plus bas.

Article 26 : la double majorité, en nombre et en voix

L’article 26 cumule la majorité des membres du syndicat, comptés un par un, et au moins les deux tiers des voix. Cette double majorité vise :

• les acquisitions immobilières et les actes de disposition autres que ceux du d de l’article 25 ;
• la modification, voire l’établissement, du règlement de copropriété pour la jouissance, l’usage et l’administration des parties communes ;
• la suppression du poste de gardien et la vente de son logement s’il appartient au syndicat.

Service-public.fr cite 10 copropriétaires totalisant 1 000 millièmes : la décision passe si 6 d’entre eux, détenant 700 millièmes, la valident, les deux tiers s’établissant à 667. Cinq copropriétaires à 800 millièmes échoueraient faute de nombre, sept copropriétaires à 600 millièmes faute de poids.

La passerelle de l’article 26-1, toujours en vigueur

Légifrance affiche l’article 26-1, issu de l’ordonnance du 30 octobre 2019, comme en vigueur au 1er novembre 2026. À défaut de double majorité, si le projet obtient l’approbation de la moitié des membres présents, représentés ou ayant voté par correspondance, représentant au moins le tiers des voix de tous les copropriétaires, l’assemblée revote aussitôt à la majorité de l’article 25. Exemple : huit copropriétaires sur dix participent, quatre approuvent avec 520 millièmes. La passerelle s’ouvre et, au second tour, 520 millièmes dépassent la barre des 500.

L’unanimité, pour ce qui touche à la destination

L’article 26 exige ici les voix de tous les copropriétaires, absents compris : un seul refus ou une seule absence bloque la résolution. La loi réserve l’unanimité à quelques décisions lourdes :

• l’aliénation des parties communes dont la conservation est nécessaire au respect de la destination de l’immeuble ;
• la modification des clauses du règlement relatives à cette destination ;
• la modification de la répartition des charges, selon l’article 11, sauf si elle découle de travaux ou d’actes votés à la majorité exigée, qu’elle suit alors.

À l’inverse, aucune majorité ne peut imposer à un copropriétaire un changement de destination de ses parties privatives ou de leurs modalités de jouissance.

Quelle majorité en assemblée générale de copropriété pour chaque résolution ?

Membre du conseil syndical ou simple copropriétaire, relisez vos projets de résolution en quatre temps :

1. Nommez l’objet exact : entretien, amélioration, acte de disposition, règlement ou destination.
2. Cherchez-le dans les articles 24, 25 et 26 ; sans texte particulier, l’article 24 s’applique.
3. Repérez les projets mixtes, comme un ravalement couplé à une isolation, qui peuvent relever de deux articles.
4. Notez le seuil du tiers et, pour l’article 26, la moitié des participants : vous saurez si une passerelle peut s’ouvrir.

Ce travail se mène dès la préparation de la convocation et de l’ordre du jour, quand une résolution mal découpée peut encore changer.

Après la séance, relire le procès-verbal chiffre par chiffre

Le procès-verbal indique le résultat du vote sous l’intitulé de chaque question. Rapprochez-le du seuil applicable : une résolution adoptée à l’article 24 alors qu’elle relevait de l’article 25 peut être annulée faute de majorité requise. L’article 42 de la loi réserve l’action aux opposants et aux défaillants, dans les deux mois de la notification du procès-verbal, et la contestation d’une décision d’assemblée obéit à des règles strictes.

Prochaine étape : à réception de votre prochaine convocation, annotez chaque résolution avec sa majorité et son seuil en tantièmes, puis interrogez le syndic avant la séance.

Majorités de vote : les questions des copropriétaires

Une abstention équivaut-elle à un vote contre ?

Tout dépend de la majorité requise. Pour une résolution de l’article 24, l’abstention reste neutre : service-public.fr rappelle que les abstentionnistes ne sont pas pris en compte. Pour les articles 25 et 26, le seuil se calcule sur les voix de tous les copropriétaires : une abstention n’apporte aucune voix au projet et produit le même effet qu’un refus. Le procès-verbal distingue néanmoins les abstenants des opposants : l’abstenant, contrairement à l’opposant, ne peut pas contester.

Un copropriétaire qui possède plusieurs lots vote-t-il plusieurs fois ?

Non, il vote une seule fois, avec l’ensemble de ses voix. L’article 22 de la loi de 1965 lui attribue un nombre de voix correspondant à sa quote-part dans les parties communes, ce qui revient à additionner les tantièmes de tous ses lots. Pour la double majorité de l’article 26, il ne compte que pour un membre dans le décompte par tête. Si sa quote-part dépasse la moitié, ses voix sont ramenées à la somme de celles des autres.

Le second vote d’une passerelle se tient-il lors d’une autre assemblée ?

Non. Les articles 25-1 et 26-1 imposent que la même assemblée se prononce immédiatement par un second vote. Si le seuil qui ouvre la passerelle n’est pas atteint, la résolution est rejetée et le projet pourra revenir lors d’une assemblée ultérieure. Les travaux d’économies d’énergie font exception : sans même le tiers des voix, une nouvelle assemblée convoquée dans les trois mois sur un projet identique peut statuer à la majorité de l’article 24.